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只有改进和完善物业管理条例才能真正建设和谐社区

信息来源:本网 时间:2015-08-25
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民进深圳市委 佘军标
 
  目前小区业主对物业管理公司普遍存在不满意,央视新闻频道特对此有过民意调查和实地了解,发现76%以上的被调查业主对小区的物业管理公司是不满意的,我省的广州和深圳两地虽是我国物业管理的先行城市,更是业主对物业管理公司不满意最集中、小区业主权益被侵犯维权难、小区业主被物管公司所指示的人打的最多的城市。
  现在的物业管理条例,无论是国家的还是广东省颁发的,包括《深圳经济特区住宅物业管理条例》(1999-06-30)的,细读其条例全文,就可发现给予物业管理公司(以下简称物管)的权利较多而责任过少,而对其侵犯业主权益时的相应处罚就更少,而具有可操作性的处罚几乎没有,没有相应的条例内容能把小区业主的权益保护落实到实处,更谈不上可操作性。小区业主和物管公司是明显处在两个不平等的位置上,小区业主是明显的弱势群体,而物管是明显的强势群体,尤其在小区业主与物管发生激烈矛盾时,物管的保安就是其专制和镇压业主的“家丁”,往往充当打手而暴打业主,而此时政府部门往往作壁上观,很少对此有过真正意义上的作为,这种事件在深圳每年都发生多起,只要上一上深圳房地产网的小区论坛和关注一些广东和深圳的主流媒体,就会发现此类事件是较多的,在北京、上海等大城市也有不少,在全国呈普遍现象,就在今年的2月春节期间广州一大型小区的保安着便衣冲进一业主委员会成员家大打出手,乞今还没有处理结果(见网易网2月15日的报导)。
  从新闻媒体所报导的一些典型事例来看,小区业主的挨打尤其是业主中的主要代表挨打后,没有一次能够得到伸冤,政府有关部门是在有意无意地充当物管的保护人,物管的政府主管部门与物管公司的关系是小区业主难以相比的,政府坐在资本家一边是目前小区业主权益得不到保护及维权难的最大根源,从某种意义上来说一些不法的物管公司是在扮演着侵犯业主权益、制造社区动乱、破坏安定团结、破坏和谐社会的黑社会角色,如果政府再没有对此相应的有力管理条例和严格督查,和谐社会只会是句空话,因为以后的社会发展趋势,城镇人口大都是要生活在一个个小区里,而一个个小区又是被其物管所管治着,在权益缕缕被侵犯而维权又难甚至还要时刻提防物管公司的黑打的情形下,这样的日子谈何和谐,人民只有不安和闹心,就有可能是城镇居民不是在中国共产党的领导下过上安稳的生活,而是被一个个物管公司的强权管治下,在小区里过着被管制的没有自主权的生活,这并非危言耸听,只要政府去关注一些小区里发生的业主维权难而业主代表又频繁被挨打的事情就不难得出这个结论。
  业主维权难的主要几个方面是:1、开发商在小区建设和规划上的遗留问题难以解决。开发商一旦买完房子,便抽身不管,虽然留下的物管公司往往是其子公司,但由于毕竟不是同一个公司,于是物管也往往借此推脱责任;2、物管公司的收费问题。小区的各项收费虽有政府相关的文件,但是主要还是物管说了算,尤其是停车场、会所等公共设施,本来就是小区广大业主的公共财产,却变成了物管公司的谋财工具,现在的物管条例中表明上述公共场所的归属权按购房时的约定为准,试想哪个开发商不会约定停车场、会所等公共设施归开发商自己所有,因此这项法规却给开发商占有停车场以法律上的支持,业主们更难获得公平的公共财产的权益。去年深圳主流媒体曾报导过南山某小区的物管强迫小区业主高价买下小区内的停车场车位(买下后每月也要交一定的管理费),若小区业主不想买只想租的话,就不让小区业主的车进,结果很多业主的车只好停在小区外,但停在小区外的车还是被物管公司派人偷偷地去砸坏,这就迫使小区业主非买车位不可,其实小区停车场是属于小区配套建设的公共场所,物管公司是根本没有其产权和使用权的,但为什么每个物管公司却都可以以停车场来大搞创收(交一些必要的管理费倒是应该的),就好像把你家的东西来卖给你,你还得必须付钱,否则有你的好看。还有像业主公共拥有的电梯间的内外墙面,也大都被物管出租来做广告创收益,去年深圳电台89.8新闻频道做了一次调查,出租电梯间内外做广告的物管公司在深圳十分普遍,而同时是没有一家物管公司是为此与广大业主有个说明和交代,创收的收入当然也是笑纳在物管口袋,像这样用你的东西来给他赚钱还不给你打声招呼,你若不满,小心你家的安危,就有为此提出异议的业主被挨打事件发生,像这样被侵权的事件在小区里是数不胜数;3、小区业主委员会成立难。按物管条例:小区业主入住达50%以上或小区第一个业主入住满二年以上就可以成立小区业委会,但是到现在,大多数小区是没有成立业主委员会,像北京这样法制意识较强的首都,全市3000多个小区到目前只有400多个小区有业委会(据央视一频道2006年2月27日新闻调查栏目报导),如果没有小区业主委员会,物管公司可以不理睬小区内任何一个业主提出的维权要求更谈不上对管理上的意见,业主想维权几乎没门,因为在现有的条例上是不存认你业主个体作为主体,只存认业委会这个法律上的主体,于是小区的业委会是小区业主维权的代言人和法律主体,正是由于这点,许多小区的物管千方百计地阻挠小区成立业委会,即使成立了,小区业委员也必需听物管的,否则有你好看,从一些报导事件来看,往往挨打最多的是小区业委会成员,尤其是业委会主任往往是第一挨打对象,像去年南山某小区业委会主任被物管公司指示的人打成残废等多起此类现象发生;4、70%以上的楼盘没有收到开发商应支付的维修专项基金。按物管条例,开发商移交楼盘后要按楼盘建设的总价的一定的2%支付维修专项基金,以用于以后的楼盘的维护,也就是楼盘的“养老金”,但是目前绝大数的开发商是拒不交这笔钱,几年后一些开发商都不见了,这笔款项就更没有了着落。去年长城盛世一期的业委员主任是通过艰难的官司,并且是经过曲折的二审判决才把应有的住宅维修专区项基金放在业委会来管理,可见许多小区是生活在什么样的法制环境下,政府有关部门对此管理是缺位的,根谈不上监督和查处,今年市有关部门虽然有督促检查这件事,但效果不明显,其主要原因是对拒不交这笔费用的开发商没有很严历的法律措施,使得开发商不用担心不交这笔款会有什么严重后果,因此收款难是显而易用见的,关键还是没有强有力的法律措施;5、小区维修专项基金被乱开支、小区物管收支账目不公示是许多小区物管存在的通病。每个小区的住宅维修专项基金,除了开发商交的总价的2%外,每户业主也按住房大小每月交相应的维护费用,这项基金按物管条例必需交由业委会来管理和监督使用,但是现在有几个小区业委会能按法规得到和管理这项基金,更谈不上监督使用,这笔费用被物管公司乱用和挪他用的现象十分普遍,使用的透明度很不高,大多数业主对笔费用的支出是一点也不知道,也有的现象是业委会与物管公司勾结乱支用维修金。目前许多新楼盘需维修的不多,但是到了二十、三十年以后,需大量维修时,若没有这项基金,楼盘维修费用又从何处出?至于物管公司的收支账目想要公示也是件非常困难之事,笔者所在小区业主们就对此问题与物管公司要求几次都未果,想了解收支情况没门,因为物管公司不想让业主知道他们有多赚钱;6、深圳小区的物管费普遍高于广州许多,尤其是高层物业。笔者利用春节到广州的几个较高尚的小区了解了一些小区的物管费,如光大花园、骏景花园、凤凰城等多个花园,发现广州高层物业的物管收费一般在1.6-2元/平方米,而深圳高层物业收费一般在 2.8-3.5元/平方米,物业开支主要用在员工工资、水、电、保洁、基本维护等方面,据了解在这几个方面深圳与广州的几乎是没有多大的差别,像员工工资,请一个保安在广州包吃住约在1千元左右,而在深圳也大多是这个价,还有比这个价更低的,但为什么深圳的物管费却要比广州高出近一倍来。深圳有一家叫花样年华的物管公司老总曾在深圳媒体透露出他们公司只收不到2元/平方米的高层物业费就能赚钱了,后来据了解该公司确实也这样做的,而且物管服务质量还不错,并未因低收费而降低管理质量。现在许多物管公司只管高收费,却不提供高品质的物管服务。物管的实际成本政府有关部门并没有真正核算过,随意性很大,物价部门对物管收费的审批是不科学的、不严谨的,缺乏依据的,像这种关系到千家万户的大事,物价部门的过于草率是负有一定责任的。许多家庭都是借款买新房,买了房后每月高昂的物管费对每个工薪阶层来说都是一笔承重负担,一个120平方米的中型住房在深圳每个月的物管费400元左右,加上停车费250/月(地下,以后小区都是地下停车场),一共就要650元左右,相当一个工厂打工妹的工资,由此可见物管费对人们生活也是一笔不小的开支;7、物管公司的解聘难。现在许多小区的物管公司是原开发商的子公司,即使不是其子公司也是与开发商有着千丝万缕的关系,在小区业委会没成立之前,按物管条例都是由开发商派出物管公司来管理小区,这样的物管公司不用说都是替开发商说话的,小区开发商的遗留问题想得到解决是可想而知的,当小区业主不满意物管公司,想要更换时,是难之又难,因为业主们不付出大量艰辛代价是不可能更换原物管公司的,即使业主大会解聘了原物管公司,原物管公司可以赖着不走,前年广州、北京都有小区新聘的物管公司进不了小区的现象发生,至于账目等需要移交新公司的材料早就不见踪影了,而且更有甚者还把本不太需要用的维修专项基金提前用得一干二净,让小区以后没钱做维护。为此许多小区业主只有忍着,望难兴叹,这样就更助长了一些物管公司的霸道,因为你拿我没折,这些现象的主要原因还是政府部门的缺位管理,执法不严造成的,只要政府有关部门监督到位,很多不该发生的事就不会发生; 8、更改原小区规划、私自出租物业给一些商家经营来谋利。小区在促销时承若的一些公益性的规划如绿地、会所等在业主入住后往往很难兑现,尤其是小区的一些公共物业又常常被小区物管公司拿来出租给商家,像梅林梅华路上一叫新世界的楼盘,其物管公司要把三楼上的原本做绿化的架空层改造成一酒楼而出租给一个酒家,由此将大大破坏居住环境,业主们当然不同意,虽经多次交涉,虽然酒店最终没建成,但承诺的绿化也不给做好,总之业主们别想太高兴,像此类物管公司想谋利私自出租公共物业的事件也是十分普遍的现象。
  建议:1、对现有的物管条例进行必要的修改,要赋予业主们更多的权益,扫除业主维权的障碍,并使业主个体维权的可能得到实现和法律上的支持,因为物管公司不但会侵犯小区全体业主的公共权益还可能侵犯小区业主的个体权益,比如在个别业家的外墙上面做广告等侵权行为,往往受侵犯的只是业主个体而不是大众;2、物管的政府主管部门要对物管公司加大监督,要像城管查“三乱”一样经常性地到一些小区去督查物管的工作,对住宅专项基金等重要事件政府部门要主动督查开发商是否转到业委会账上,政府要积极帮助小区成立业主委员会,而不是听任小区物管公司的干扰,要经常听取一些小区业委会的意见,此项工件还可叫居委会协助完成;3、政府部门对物管公司的侵权违法事件要加大查处力度,要快要狠,要狠狠打击物管公司的霸权行为,而不是消极地等待小区业主们一级一级的艰难上诉;4、物管公司要端正位置。物管公司是服务公司,是到小区来提供服务的,而不是来做“家长”的,不要有霸权行为;5 、小区业主们的综合素质也有待提高,要配合物管公司对小区的管理,要遵守一些物管条例和法规,同时要有维权意识和民主风尚,不要认为不是从自己家里拿钱出去,虽然是小区的共同利益,就不关心,这样只会使侵权行为得寸进尺,最终损害的还是每家每户的各自利益,业主们要团结一致,才能共同建设好自己的家园,也才能抵御物管侵权行为的发生,要为营造和谐社区而做出应有的贡献。
  (作者系深圳市体育局体育运动学校科研医务室主任)